A tavalyi gyengélkedés után idén újra erőre kapott az ingatlanbefektetési piac, a kilátások is jók, amelyek alapján jövőre már a koronavírus-járvány előtti szintet közelíthetik meg a volumenek. 2021-ben 20 százalékkal erősebb befektetői forgalmat várunk, mint az előző évben, az erősödés motorja az irodapiac. Az idei folyamatok sajátossága az irodapiaci tranzakciók magas aránya az összvolumenen belül, amely a 85 százalékot is elérte 2021 októberéig, szemben a pandémia előtti 40 százalékkal. A magyar befektetői arány korábban nem látott szintre, 80 százalék fölé emelkedett. Utóbbi stabilitást ad a piacnak és jelzi a magyar vállalkozók tőkeerejének növekedését is. Az ingatlanbefektetések iránti érdeklődést erősíti a globálisan magas infláció is: az ingatlan ugyanis nagyon jól véd az inflációtól, amennyiben a bérleti szerződések indexáltak. A magyar piac továbbra is vonzó célpont, és a hazai cégek erős jelenléte miatt kompetitív terep a külföldiek számára. Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, IX. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából összegezte az eddigi folyamatokat és tért ki a kilátásokra. 

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke, Takács Ernő a világ legnagyobb ingatlan tanácsadója, a CBRE adatai alapján ismertette, hogy az októberig jegyzett 750 millió eurós ingatlanbefektetési forgalom ugyan 5 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától, de komoly év végi hajrára számítanak, aminek köszönhetően a 2021-es évre a tavalyit 20 százalékkal meghaladó, 1,2-1,3 milliárd eurós forgalmat prognosztizálnak. „A kilátások szerencsére jók, jövőre a számok megközelíthetik a válság előtti, a 2019-es év számait is” – tette hozzá. Speciális év volt 2021 az ingatlanbefektetési piacon, hiszen év elején még a koronavírus-járvány miatti korlátozások akadályozták a fellendülést, év végén pedig az újabb fertőzéshullám rontotta a kilátásokat, „de a javuló trend egyértelmű, és reményeink szerint az idei 20-25 százalékos volumennövekedést jövőre hasonló követi”.

Emlékeztetett rá, hogy az ingatlanpiac 4-5 éves szárnyalását törte meg 2020-ban a világjárvány, ekkor az ingatlanbefektetési volumen 40 százalékkal esett vissza. Akkor is látszott azonban, hogy a megtorpanás átmeneti, a kilátások erős visszapattanást jeleztek előre, amelyet az újabb fertőzési hullám lassított, de visszavetni szerencsére nem tudott. Arra is rámutatott, hogy elég komoly vagyon halmozódott fel az elmúlt években Magyarországon, ami kereste már a befektetési lehetőségeket. Megjegyezte, hogy az ingatlanok ára az anyagköltségek, az energia és a munkaerő drágulása miatt nem csökkent. A finanszírozási hajlandóság átmeneti visszaesés után idén már újra erős volt, a bankok is szívesen hiteleznek, relatíve olcsón lehet forráshoz jutni. A befektetők tavaly a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért sokan idén és jövőre próbálják behozni a 2020-ban elmaradt üzleteket. Ez erős keresleti oldalt jelent, ezért sem számítunk az árak csökkenésére. Az IFK elnök kiemelte: kezd felpörögni a piac, amely jövőre az 1,5-1,7 milliárd eurót is elérheti.

Takács Ernő ismertette: az idei folyamatok sajátossága az irodapiaci tranzakciók magas aránya az összvolumenen belül, 2021-ben eddig a forgalom 85%-a ezen a piacon zajlott, szemben a vírus előtti évek 40 százalék körüli arányával. Ellentétesen alakult a retail piac, míg korábban a kereskedelmi ingatlanbefektetések aránya ugyancsak 40 százalék körül mozgott, mára 5% alá olvadt, és a hotelpiaci tranzakciók értéke is alacsony maradt. Ugyanakkor ezekben az eszközökben is van fantázia, hiszen a kiskereskedelem forgalma és ezzel együtt az ilyen ingatlanok teljesítménye szépen javul. A nagyvárosokban gyorsan visszapattant a vásárlóerő, az ottani kereskedelmi ingatlanok teljesítménye a tavalyinál sokkal jobb, sőt sok esetben még 2019-nél is jobb forgalmat regisztráltak. Nagyon sok felújítás zajlik a kiskereskedelmi szegmensben, habár új építésről kevés a hír, sok régi ház felújításán dolgoznak, közepes méretű a helyi vásárló közönség igényeinek kielégítését tartva szem előtt.

Magyar Telekom és T-Systems közös székháza (WING)

Irodapiac

Az irodai kínálat idén nagyságrendileg 120 ezer négyzetméterrel bővül a tavalyi 230 ezer négyzetméteres növekedés után, várhatóan 2022 márciusáig pedig átlépi a budapesti állomány a mágikus 4 millió négyzetmétert.  A kihasználatlanság a tavalyi év trendjét követően az év elején tovább emelkedett egészen 9,8 százalékig, a második félévben azonban érezhetően erősödött a kereslet, az irodák újra kezdenek benépesülni, a dolgozók legalább részben visszatérnek, így a mutató 9,1 százalékra javult, ami regionális összehasonlításban is kedvező. Közép-Európában csak Prágában alacsonyabb a kihasználatlanság, Varsó, Bukarest, Pozsony 12 százalék fölött áll. Ez pont az a határ, ahol már túlkínálatról beszélhetünk, nálunk azonban még jóval kedvezőbb a helyzet – emelte ki Takács Ernő. Építés alatt áll további 480 ezer négyzetméter, ezek nagy többségben 2022 második felére időzítettek, de egy részük 2023-ra is átcsúszhat. A teljes kereslet 253 ezer négyzetméter volt az első három negyedévben, ami 6 százalékkal magasabb a tavalyi év azonos időszakánál. Az IFK elnök kiemelte: az új bérbeadásak aránya nőtt a keresleten belül, így a nettó bérbeadás 19 százalékkal emelkedett tavalyhoz képest. A bérleti díjak átlagos értéke enyhén csökkent 2019 végéhez képest (14-ről 13.5 euróra négyzetméterenként) az A kategóriás irodáknál inkább enyhe emelkedés volt, 16 euróra négyzetméterenként, a prémium kategóriás irodák bérleti díja pedig 22-24 euró körül mozgott.

Ipari ingatlan – logisztika

Takács Ernő kiemelte, hogy az ipari ingatlanoknál látványos bővülés várható. Magyarországon ma még alig van eladó ipari ingatlan, ami van az is inkább B kategóriás, kisebb értékű felújításra szoruló. A prémium szegmensben elvétve van kínálat, ezzel szemben hatalmas a kereslet. Magyarországon az eladói oldal hiánya miatt nem elég likvid a piac – mondta az IFK elnöke és hozzátette, hogy jövőre várható egy új, érdemi nagyságú állomány átadása, ami a befektetési forgalmat feljebb húzhatja. Az ipari állomány a fővárosi régióban jelenleg 2,6 millió négyzetméter, idén már 170 ezer m2 csarnokterület készült el, és további bő 400 ezer m2 áll építés alatt. Ez a legdinamikusabb növekedés a 2008-as válság óta. A legtöbb bérraktár továbbra is Budapest környékén épül, míg a regionális ipari központokban inkább saját használatra történő fejlesztések dominálnak.

A COVID elleni intézkedések hatására az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődésnek indult tavaly, ami a logisztikai igény ugrásszerű növekedésével járt – mondta, de megjegyezte, hogy ennek ellenére Magyarországon klasszikusan logisztikai központot főként csak Budapest környékén építenek. A vidéki nagyvárosokban inkább a helyi ipari tevékenységre építve fejlesztenek ipari ingatlanokat. Debrecen környékén látható majd a logisztikai fejlesztések felfutása, illetve Budapest vonzáskörzetébe tartozó központok – Tatabánya, Kecskemét vagy Székesfehérvár – generálnak komolyabb ipariingatlan-igényt. 2019-hez képest 2022-re 20 százalékkal nőhet az állomány, ami nagyon gyors bővülési ütemet jelent – hívta fel a figyelmet az IFK elnöke. A piac diverzifikálódik ugyan – vannak fejlesztések Debrecen, Kecskemét, Győr környékén –, de ez a szegmens még mindig „vízfejű”, még mindig Budapestről és környékéről szól.

V4-ek

A befektetési forgalom mindenhol csökkent a régióban, és bár a lengyel és a cseh piac lényegesen nagyobb, mint a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük. A V4 tagországokat összehasonlítva a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte – emelte ki Takács Ernő, és arra is kitért, hogy a magyar befektetők egyre hangsúlyosabban vannak jelen a régió országaiban, elsősorban Lengyelországban, másodsorban Romániában utána a balkáni országokban. Sőt ki is léptünk a régióból, befektetési céljaink a déli országok: Portugália, Spanyolország, Olaszország, Görögország – mondta.

Metropolitan Garden lakópark  (LIVING) 

Lakáspiac

Takács Ernő a lakáspiacról elmondta, hogy a jelentős áremelkedés miatt nőtt a volumen, de nincs nagyobb kereslet darabszámban, mint a válság előtt. Szintén hajtja a piacot és már érezhető a hatása az MNB zöld programjának, ami két és fél százalékos fix kamat mellett hitelt nyújt a magyar lakás és házállomány megújítása, energetikai korszerűsítése érdekében új lakások vásárlására. Ez egyértelműen a „vastagabb pénztárcájú” felújítóknak kedvez, mégis óriási az érdeklődés. Ezzel szemben megoldásra váró problémának nevezte az elnök, hogy a jelenleg meglévő és nagyon rossz állapotú magyar lakásállomány megújításához jelenleg nincsen eszköz.

Arra is kitért, hogy a magyaroknak az ingatlan menekülési befektetési termék, az árak egy pillanatig nem csökkentek. A Balaton elképesztő árrobbanáson ment át az elmúlt másfél-két évben. Budapesten ideig-óráig minimális csökkenés volt tapasztalható 2020-ban, idén már megint drágulás figyelhető meg.  A vidéki megyeszékhelyeken gyakran láthatunk kétszámjegyű áremelkedést, Balatonon pedig 20 százalék felettit. Az újépítésű lakások tömegével jelennek meg a déli parton, budapesti árazással, 1-1,2 millió forintos négyzetméter áron.

Az átadott új építésű lakások száma 20-25 ezer között lehet idén, és a továbbiakban is lendületes lehet a növekedés részben a kormányzati támogatások, részben pedig a Magyar Nemzeti Bank zöld otthonteremtési programjának eredményeként – jegyezte meg Takács Ernő. Hozzátette, hogy tavaly az év első felében az új építésű lakások piacán kivárás uralkodott a koronavírus-járvány hatásai és az 5 százalékos áfa körüli bizonytalanság miatt, így az elmúlt 1-1,5 éve elhalasztott lakásépítési igények és a kivárást előidéző problémák megoldásának eredményeként jelenleg 35 ezer lakás van kivitelezés alatt. Arra is felhívta a figyelmet, hogy a hazai lakásmegújítás kívánatos mértékétől a lakásépítések ugyan még továbbra is elmaradnak, de az ehhez szükséges, az évi 35-40 ezer lakás építése a következő években már megközelíthető.

Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület, 2021. november 19. Borítókép: Szervita Square Building (Horizon Development)