A kedvezményes lakásáfa kifutása utáni gazdasági, építőipari, foglalkoztatási negatív hatásokra és az új lakások áremelkedésének várható gyorsulására hívja fel a figyelmet a 2015 óta legrészletesebb hazai újlakás adatbázist kezelő ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb, június végén megjelent tanulmánya.

Szakértő munkacsoport dolgozik

Az összeállítás közzétételének apropóján Takács Ernő, a legnagyobb fejlesztőket tömörítő szervezet, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke elmondta: a kedvezőtlen folyamatok elkerülésére, a kedvező eredmények megtartása érdekében az IFK javasolja az 5 százalékos áfa hosszabb távú fenntartását. Bejelentette azt is: a szervezetnél szakértői munkacsoport dolgozik egy, a kormány céljaival is összhangban álló javaslat kidolgozásán. Az IFK szerint a megfelelő szabályozással biztosítható továbbra is a kormány célja: a gazdasági növekedés tartós fenntartása, a családok támogatása, a teljes foglalkoztatottság elérése és a lakásállomány bővülése.

Az új lakások kedvezményes áfakulcsának év végi megszűnése gyorsítja a lakások drágulását, hátráltatja a modernizációt és a lakóépületek energiahatékonyságának javítását, csökkenti a kínálatot és jelentős kockázatokat hordoz az újra a válság előtti szintre felépülő építőipari kapacitásra, a kisebb cégek jövőjére, az ágazat teljesítményére, így végső soron a GDP növekedésre – derül ki az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont tanulmányából.

Az 5 százalékos áfa fenntartását javasolják

Az újlakás áfakulcs emelésének várható lakáspiaci hatásai címmel megjelent, legfrissebb tanulmányának megállapításaiból. Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke elmondta: a növekedés megtartása érdekében az IFK javasolja az 5 százalékos áfa hosszabb távú fenntartását vagy ezzel egyenértékű egyéb megoldás bevezetését, ezért jelenleg szakértői munkacsoport dolgozik egy, a kormány számára is elfogadható, kompromisszumos megoldás kidolgozásán, amelyet eljuttatnak a Pénzügyminisztériumnak.

Takács Ernő emlékeztetett rá, hogy az IFK az 5 százalékos áfakulcs 2016-os bevezetését sikeres döntésnek tartja, hiszen a lakásépítések jelentős növekedését hozta, és hozzájárult ahhoz, hogy a kormány által is kitűzött, évi 30 ezer körüli új lakás épüljön országosan. Az intézkedés ezzel támogatta a gazdasági növekedést, a költségvetés bevételeit és a foglalkoztatottság, illetve az átlagbér növelését, illetve a CSOK-kal kombinálva a családpolitikai célok elérését. A kedvezményes kulcs növelte a kínálatot, így mérsékelte az áremelkedés ütemét is - hangsúlyozta.

Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont tanulmányából azonban kiderül, hogy az újra 27 százalékra emelkedő áfakulcs hatására érdemben csökkeni fog a következő években a lakásépítések száma, és jelentős drágulás várható az újépítésű lakások, majd a használtak piacán is. A tanulmány rámutat, hogy egy ingatlanfejlesztési ciklus 2-3 éves folyamat, így jelentős volumen kibocsájtás újra leghamarabb 2022 után várható, amennyiben az áfa mértéke 27 százalékra emelkedik.

Számít az új lakások áfája - Pillanatkép a Kassák Residence lakópark építkezéséről

Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy továbbra is nyitott a most engedélyezés alatt álló és a jövőben tervezett lakások sorsa. Az áfa 27 százalékról 5 százalékra való csökkentése jelentős kínálatbővülést hozott a 2016. január 1-től 2019. december 31-ig terjedő 4 éves időszakban. A piaci szereplők az átmeneti szabályoknak megfelelő 2018. november 1-je előtt engedélyezett, 5 százalékos áfatartalmú projektek kivitelezésével haladnak a befejezés felé, melyek döntő többségét várhatóan 2020 első feléig át is adják.

A mostani jogszabályok szerint 2020. január 1-je után a jelentősen magasabb, 27 százalékos áfatartalom egyértelműen nagy áremelkedést fog okozni, ezért a kis és közepes méretű fejlesztők csak elvétve indítanak új projektet, míg a nagyok is csak a kedvező 2019-es időszakban teszik azt. Ez szorosan összefügg a használt lakások piacán tapasztalható - az állami támogatások által is alátámasztott - kereslet bővüléssel, melynek hatására ebben a szegmensben is jelentős áremelkedés várható. Amikor majd a használt lakások áremelkedése megközelíti az új lakások ár növekedését, akkor várható, hogy az új lakások piacán is újra megindulnak a fejlesztések.

Európai összehasonlítás

A kutatás azt is megállapította, hogy a 27 százalékos kulcs a legmagasabb Európai Uniós összehasonlításban: 24 országban 25 százaléknál alacsonyabb az áfakulcs, nyolcban pedig 10 százalék, illetve az alatti mértékben terheli az újlakásokat az áfa. Több országban is egyszámjegyű a kulcs, például Romániában, Szlovéniában vagy Portugáliában, de a távozó Egyesült Királyságban is.

A tanulmány megerősíti, hogy a lakáspiaci fejlesztők jellemzően 10-15 százalékos árbevétel arányos eredménnyel dolgoznak, a több mint 20 százalékos áremelkedést ez nem fedezi, így új fejlesztéseket csak magasabb bruttó újlakás-árak mellett hajlandóak indítani. Az áfakulcs csökkentésének idején gyorsan emelkedő kereslet növelte az árakat, ami mérsékelte ugyan az adócsökkentés árhatását, az áfakedvezmény azonban jelentősen lassította az áremelkedés ütemét - hívta fel a figyelmet.

Azt is nagy problémának nevezte az IFK elnöke, hogy a lakásállomány megújulása, amely eddig is nagyon alacsony szinten volt, a következő években még alacsonyabb lesz, így az energetikai megújulás is csak lassan, évtizedek alatt fog megvalósulni. A megújulási ráta 2018-ban 1,3 százalékos volt a fővárosban, 0,4 százalékos országosan az ELTINGA tanulmánya szerint. Az arányszám várhatóan idén emelkedik, 2020-tól azonban a megújulási ráta csökkenni fog. Az új építések lassulása azt eredményezheti, hogy a hazai lakásállomány energia-hatékonysági javulása még lassabban megy végbe. Ha 2021 után valóban jelentősen visszaesik az építési kedv, az ekkortól életbe lépő, új, jóval szigorúbb energetikai szabályok eredményeinek megjelenésére is sokkal tovább kell majd várni.

A kedvezmény megszűnése az ELTINGA tanulmánya szerint nem jelent arányosan magasabb költségvetési bevételt sem, hiszen alacsonyabb lesz az áfa alapjául szolgáló mennyiség, csökken a befizetett nyereségadó és foglalkoztatottak után fizetett járulékok - hívta fel a figyelmet. A foglalkoztatás 2018-ban a magyar konvergencia-program szerint 30 ezer fővel bővült az építőiparban, és most erősödhetne a szakmunkások hazatérése is, ezeket a kedvező munkerőpiaci folyamatokat azonban megakasztja egy csökkenő trend elindulása az építőiparban - hangsúlyozta.

Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke 

Közelgő recesszió

Arra is figyelmeztetett az IFK elnöke, hogy a statisztikák és felmérések alapján a közelgő építőipari recessziót már a megrendelésállomány visszaesése is jelzi. A visszaeső lakásépítés kisebb kapacitásszükségletet eredményez az építőiparban, így egyes szakágazatokban (belsőajtók, homlokzati nyílászárók, tégla, vakolat, habarcs, homlokzati hőszigetelő rendszerek, hidegburkolás, laminált padló, gépész, elektromos munkák) ugyan megszűnhet a kapacitáshiány, ez azonban azt jelentheti, hogy ismét elmaradnak a hatékonyságnövelő technológiai változások, amelyek modernebb építőipari megoldásokat tennének lehetővé.

Alacsony áfakulcs mellett biztosítható lenne a bővülő minőségi lakáskínálat, a CSOK programhoz kellő kínálat biztosítása, megújuló lakásállomány, a lakás állomány energetikai megújulásához jelentős hozzájárulás, a foglalkoztatás magas szinten tartása, a lakásárak növekedésének visszafogása, valamint a GDP-hez való hozzájárulás a magas multiplikátor hatáson keresztül - összegezte Takács Ernő.

Forrás: IFK

Fotók: WING, IFK