Kövesdy Gábor (Magyar Építő Fórum): Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületnek, amelynek ön az elnöke, az összes Magyarországon működő hazai és nemzetközi ingatlanfejlesztő cég tagja. Először is azt szeretném megkérdezni, hogy ez a szakmai szövetség konkrétan milyen feladatokat lát el?

Dr. Takács Ernő (Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke) : Az Ingatlanfejlesztő Kerekasztal Egyesület 2009-ben alakult. A Magyarországon hosszú távú ingatlanfejlesztési projektekkel foglalkozó ingatlanfejlesztő vállalatok a tagjai. Mivel foglalkozik az egyesület? Először is szakmai érdekképviseleti tevékenységgel. Folyamatosan nyomon követjük az ingatlanpiacra, az ingatlanfejlesztésre vonatkozó szabályozást, és javaslatokat dolgozunk ki a piaci körülmények javítása érdekében.

Emellett egyesületünk a megfelelő magyar részvételt biztosítja a nemzetközi rendezvényeken, a nagy európai konferenciákon. Végül pedig fontos terület a fiatal szakemberek képzése, oktatása annak érdekében, hogy ez a szakmai kör rendelkezzen a jövőben is folyamatos utánpótlással.

K.G.: Térjünk rá az üzleti kérdésekre. A járványhelyzet kapcsán ez foglalkoztatja most az embereket, nemcsak ebben az iparágban. Ha egyetért, szegmensekben lenne érdemes az ingatlanfejlesztési piacot vizsgálni: ipari ingatlanok, retail fejlesztések, irodapiac, és végül lakóingatlan. Kezdjük az ipari ingatlanokkal, az tűnik talán a legegyszerűbbnek.

T. E.: Azt lehet mondani, hogy a COVID-helyzetben messze a legkrízisállóbbnak, válságállóbbnak az ipari logisztikai szegmens bizonyult. Nemhogy visszaesett volna az üzleti aktivitás, hanem még növekedett is. A COVID-helyzetben a szállítás, a logisztika az e-kereskedelem előretörése miatt felértékelődött. Egyre több logisztikai raktárra lett szükség, egyre több elosztóközpont jön létre. Felértékelődtek a kereskedelmi hálózatok, amelyek a vásárlókhoz eljuttatják a termékeket. A home office és a lakhely elhagyási korlátozások miatt nagyon sokan átálltak webes vásárlásra, olyanok is, akik korábban ezt még nem tették. 

K.G.:  Felteszem, hogy a retail szegmensnél, - itt elsősorban a bevásárlóközpontokra gondolok – ezzel éppen ellentétes folyamatok zajlottak le.

T. E.: Fontos hangsúlyozni, hogy elsősorban nem a vírus az elsődleges probléma, hanem a világjárvány megelőzése érdekében hozott kormányzati intézkedések, amit az ingatlanszektor is megérzett. És a kereskedelem is, hiszen emlékszünk arra az időszakra, amikor az üzletek nagy része nem nyithatott ki. Az emberek a vásárlási igényeiket vagy elnapolták, vagy pedig a weben keresztül próbálták megoldani. Ugyanakkor a nyitva lévő üzletek forgalma nem esett vissza, de azt látni kell, hogy ebben az időszakban a működő üzletek működtetési költsége, üzemeltetési költsége sokkal magasabb volt, hiszen létszám korlátozások voltak, fokozott takarítás, karbantartás, fokozott védelem vált szükségessé, és egyébként ez tart a mai napig is. A lakhely elhagyási korlátozás megszűnését követően az üzletek ugyan újranyitottak, de az emberek egy része nem tért vissza a vásárlóközpontokba. A félelemvírust még nagyon sok helyütt nem sikerült legyőzni.

K.G.:  Ezt milyen mértékben tudja kompenzálni a webes értékesítések növekedése?

T. E.: Azok a kereskedők, akik webes kereskedési platformmal is rendelkeztek, vásárlóikat át tudták terelni az e-kereskedelemre. De azok a kereskedők, akik csak egy bizonyos üzlethelyiséggel, egy bizonyos értékesítési ponton offline kereskedéssel foglalkoztak, azok nem tudják ezt kompenzálni. A ruházati szektor nagyon megszenvedte ezt az időszakot, hiszen ők hónapokra előre kell, hogy megrendeljék a tavaszi, őszi, nyári kollekcióikat, amiket aztán ugye az üzleteikben értékesítenek. Ezek a rendelések már a járvány kitörése előtt megtörténtek, az áru megérkezett, majd nem volt kinek értékesíteni. 

K.G.:  Tehát a retail szektorban nem várható komolyabb beruházás? Volt itt szerepe az ún. plázastopnak?

T. E.: Beruházás korábban sem nagyon volt. Sajnos az ún. plázaengedélyezési eljárás miatt Magyarországon ez a szektor nem tud olyan mértékben bővülni, amilyen mértékben egyébként a vásárlói kereslet vagy a fogyasztás bővülne. A 400 m2-nél nagyobb kereskedelmi területek létesítéséhez külön engedélyezési eljárás szükséges, illetve a korábban kereskedelmi célú ingatlanok átalakítására egy ún. rendeltetésmódosítási engedélyezési eljárást kell lefolytatni.

A másik tényező a COVID. Ha a fogyasztás csökken vagy nem nő kellő mértékben, akkor fejlesztési kedv sincs. Az üzletbérlők is nagyon óvatosak lettek, mert nem akarnak hosszú távra bérleti szerződést aláírni, amíg nem látják azt, hogy mikor és milyen körülmények között lehetnek nyitva, és milyen feltételekkel tudják az üzletüket működtetni.

K.G.:  Térjünk át az irodapiaci folyamatokra. Sokan gondolják, hogy nagyon komoly visszaesés van, és hogy nagyon keményen érinti majd a vírusválság az irodapiaci fejlesztéseket.

T. E.: Mi, ingatlanfejlesztők és irodaház-üzemeltetők úgy látjuk, hogy a járvány nagyon erősen érintette az irodaházak használóinak üzleti tevékenységét olyan értelemben, hogy a lakhelyelhagyási korlátozással egy időben nagyon sok munkáltató úgy döntött, hogy a munkavállalóinak távmunkavégzést tesz lehetővé vagy rendel el. Ugyanakkor az irodabérleti szerződések hosszú távú bérleti szerződések, tehát nem mondtak le az irodaingatlan használatáról. De az tény, hogy az irodaházak használata 30-40%-kal, bizonyos épületek esetében akár 70%-kal is visszaesett.

K.G.:  Az alkalmazottak nagy része elmegy home office-ba, de lehetséges-e, hogy az irodaházban maradó munkaerő a social distancing előírásai következtében elfoglalja ugyanazt az irodai négyzetmétert, mint korábban?

T. E.: De, abszolút így van. Azt lehet mondani, hogy az ún. kooperációra kényszerített szakterületek, például projektmenedzsment, ahol együtt kell működni az egyes területek munkavállalóinak, bejártak az irodaházba dolgozni, viszont az ültetési rendet úgy módosították, hogy ezt a bizonyos biztonságos távolságot valamennyi dolgozónak biztosítani kellett. Ez a mai napig így van. Nem kérdés, hogy a jelenlegi vírushelyzet hatással lesz az irodapiacra mind az ültetési tervek, mind az irodatér használata, mind az iroda üzemeltetése terén, hiszen bármilyen vírusjárványra fel kell készülni a jövőt illetően. Tehát a beléptetéssel, az irodahasználati, közösségi tér használati szabályrendszer véglegesítésével változni fog az irodaépületek házirendje is. És persze a másik oldalon ott van a bérleti szerződés, amiben nyilván a bérlő egyfajta rugalmasságot fog kérni az irodaterület jövőbeni használatával kapcsolatban.

K.G.:  Nézzük a lakóingatlan-fejlesztések helyzetét. Az építőipar oldaláról az látszik, hogy a lakáspiac kis túlzással bedőlt. Mi látszik az önök szemszögéből?

T. E.: A lakóingatlan-fejlesztéssel az a probléma, hogy az 5%-os kedvezményes újlakás-áfa 27%-ra vissza lett emelve. Ekkor már mindenki tudta, hogy sokkal kevesebb fejlesztés fog indulni, sokkal kevesebb új lakás lesz a piacon.

K.G.:  És ez nem is COVID-specifikus probléma.

Valóban, a korábbi években volt egy nagyon pozitív tendencia. Nőtt a kínálat, és kialakult egy új lakáspiaci feltételrendszer. Ezt az adómérték növekedése durván megakasztotta. Erre a helyzetre érkezett rá márciusban a COVID, aminek következtében a családok, mint minden befektető, elnapolták a lakásvásárlást. Megvárják, hogy a járvány hatásai a lakáspiacon árcsökkenéshez vezetnek-e. Tehát nemcsak a kínálati oldal szűkült be az áfaemelkedés miatt, hanem a keresleti oldal is.

K.G.:  De történt egy szabályozói változtatás, amely visszahozta az 5%-os áfát a rozsdaövezeti fejlesztésekre. Hogyan értékeli ennek a hatását?

T. E.: Mindenképp pozitív fejlemény. Több szempontból is, urbanisztikai szempontból, lakáspolitikai szempontból és lakóingatlan-fejlesztői szempontból is. És a lakásvásárlók számára is pozitív. Az, hogy ez konkrétan hány ezer darab új lakást fog jelenteni… Idén biztos, hogy semennyit, hiszen ha a rozsdaövezeti térképmellékletről szóló kormányrendelet megjelenik, akkor onnantól kezdve indulhat el a projektek előkészítése, engedélyezése, és utána még meg is kell a lakásokat építeni. Tehát mire ebből értékesíthető lakás, a piacon megjelenő kínálat lesz, az minimum 1,5, inkább 2 év.

K.G.:  Beszéljünk végül a magyar ingatlanfejlesztési projektek nemzetközi megítéléséről. A cannes-i MIPIM rendezvényeken az elmúlt években a magyarországi fejlesztési projektek sorra díjakat nyertek, ami növelte az ország vonzerejét. És valóban, elég dinamikus fejlődés volt a magyar piacon.

T. E.: Azt lehet mondani, hogy a magyar ingatlanfejlesztői szakma világszínvonalon dolgozik. A felzárkózást a nyugat-európai nagyon fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országokhoz a járvány most megakasztotta. Elsősorban a nemzetközi ingatlanbefektetők bizonytalanodtak el. Az elmúlt 3 évben sikerült elérnünk, hogy évente másfél milliárd euró körüli ingatlanbefektetési tranzakciós forgalmat bonyolítottunk le. Tehát ez három év alatt közel 5 milliárd euró, vagyis nagyon nagy összeg volt. Sajnos idén ettől messze el fogunk maradni, mert a járvány várható gazdasági hatásai miatt az ingatlanbefektetők elhalasztják döntéseiket. Ez a magyar ingatlanpiac számára nem jó hír. Meg kell győzni a befektetőinket arról, hogy egy ingatlan befektetési ciklusa minimum 5 év, és ez alatt az 5 év alatt bőven ki fog lábalni a magyar gazdaság a COVID-járvány okozta visszaesésből.

Az interjú 2020. szeptemberében készült, megjelent a Magyar építő Fórum 2020. őszi lapszámában. Fotók: Horváth Barnabás