A külföldi működőtőke beáramlásnak köszönhetően egyre több gyár, raktár, logisztikai és infrastrukturális beruházás indul meg. Besegíthet-e ez a folyamat a gyengélkedő építőipar talpraállításába? Erre a kérdésre is választ kértünk Korda Zsófiától, a WING  ipari fejlesztési portfóliójának kereskedelmi irányításáért és a céges értékesítési szinergiák, üzletfejlesztési lehetőségek fejlesztéséért felelős igazgatójától.

Kövesdy Gábor (MAÉP): A WING az egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő cég a magyar piacon. Van ipari és logisztikai üzletága is, ez a WING Industrial. Milyen volt az üzletág elmúlt éve?

Korda Zsófia (Wing): Valóban, a magyar ipari ingatlanpiac egyik vezető szereplője vagyunk. A WING 2022-ben hozta létre önálló almárkáját, a WING Industrialt, amely komoly szakértelmet szerzett az egyedi igényekre szabott raktárlogisztikai, illetve gyártó-összeszerelő csarnokmegoldások terén és mára az egyik vezető szereplővé vált az ipari és logisztikai ingatlanfejlesztések piacán. Jelenleg 300 ezer négyzetméteres portfóliót kezelünk az East Gate és East Gate PRO, a Login Business Park és az Airport City projektek révén. Emellett további 370 ezer négyzetméternyi előkészítés alatt álló fejlesztési potenciállal rendelkezünk. Egyúttal folyamatosan vizsgálunk telekakvizíciós lehetőségeket.

K.G.: Mekkora ez a piaci szegmens?

K.ZS: Az ipari és logisztikai állomány 2023-ban országosan 5 millió négyzetméter fölé emelkedett, amelyből Budapest és vonzáskörzete jelenleg mintegy 3,5 millió négyzetmétert tesz ki. 

K.G.: Mekkora a cég piaci részesedése?

K.ZS: A jelenlegi piaci részesedésünk 8–9% között van.

K.G.: Ezek szerint sokszereplős a piac, ha ekkora részesedéssel a cég vezető szereplőnek tekinthető.

K.ZS: Abszolút, a jelenlegi piaci részesedésünkkel a 3. legnagyobb szereplő vagyunk az ipari fejlesztők piacán, és az egyetlen cég, amely a hazai ingatlanpiac minden területén aktív: az ipari fejlesztéseken kívül portfóliójának részét képezik irodai, kiskereskedelmi, szállodai, valamint a lakóingatlan projektek.

K.G.: Az FDI, vagyis a külföldi működő tőke beáramlása 2023-ban rekordot döntött. Az ingatlanfejlesztési szektorban melyik az a szegmens, amelyik ebből a legjobban tud profitálni?

K.ZS: Mindenképpen az iparit mondanám. Rengeteget olvasni a sajtóban arról, hogy mennyi újonnan betelepülő cég jelenik meg Magyarországon. Ezek döntően gyártási kapacitásokat hoznak az országba. Az egyes régiókba betelepülő gyárak megkövetelik az adott gyártáshoz kapcsolódó beszállítói csoportok jelenlétét, amely tovább erősíti az ipari ingatlanok iránti keresletet nemcsak az adott lokáció közvetlen közelében, de a csatlakozó fő logisztikai útvonalak mentén is. Tehát a fokozott kereslet nem feltétlenül csak lokálisan jelenik meg. Mondok egy példát: a debreceni BMW-gyárhoz kapcsolódóan több olyan beszállítóval találkoztunk, amelyik az M3-as teljes 200 kilométeres szakaszán vizsgálja a letelepedési lehetőségeket. Látni kell, hogy mára a globális ellátási láncok erősödésével fémjelzett korszak megtört. A Covid  felgyorsította, majd a pandémiát követő háborús konfliktusok tovább erősítették ezt a folyamatot.. Ma egy-egy végtermék a világ 40 országából történő előállítása nem működik. A távolság ma kockázat.  Új hívószavak jelentek meg, köztük az úgynevezett „közeli gyártás” (nearshoring), amelynek lényege, hogy a vállalatok közelebb hozzák a gyártási kapacitásaikat a célpiacaikhoz. Ennek a folyamatnak az egyik nyertese Európában Magyarország. 

K.G.: Jelenleg recesszió van az építőiparban, a cégek mindenhol keresik a munkát. Sokan mondják, hogy itt van például a külföldi cégek beáramlása, az ipari ingatlanfejlesztés, épülnek raktárak, üzemépületek. Aztán az ezekhez vezető utakat kell megépíteni, infrastruktúrát kell építeni, szóval ez lesz az egyik terület, amelyik megtámasztja az iparágat. Tudtok-e valamilyen megközelítő becslést adni arról, hogy valójában mekkora építőipari keresletet jelenik így meg?

K.ZS: Válasszuk ketté a dolgokat. Az ingatlanpiacon egyrészt jelen vannak a jellemzően ingatlanfejlesztők által bérleti konstrukcióban megvalósuló fejlesztések akár gyártási, akár raktározási célokra. Ezek a bérraktárfejlesztések folyamatosan zajlanak. A volument pontosan még nem tudjuk, de az biztos, hogy a Budapest környéki piacon az elmúlt négy évben, tehát a pandémiát követő időszakban, a fejlesztési kedv töretlen. Azóta minden évben rekordot döntött az ipari ingatlanpiacon az újonnan megjelenő kínálat, amely ma már évi közel 400 ezer négyzetmétert jelent. Az idei évben, valamint 2025 második felében is ekkora volumenű új kínálat piaci megjelenése prognosztizálható. Ezek a fejlesztések „már a csőben vannak”, részben el is indultak.

Másrészt a külföldi működőtőke-befektetések kapcsán új zöldmezős vagy barnamezős beruházások is indulnak. A kormányzati fórumokon sokat hallani az egyes beruházások nagyságrendjéről, például Debrecen, Szeged, Győr, Kecskemét, Miskolc esetében, és sorolhatnám tovább. Összességében több százezer négyzetméternyi fejlesztés fog megvalósulni, jellemzően 2025 második felére.

Természetesen mindehhez kapcsolódóan jelentős infrastrukturális fejlesztések is megvalósulnak, ezek alatt most nagyon szűken azt értem, hogy az adott helyszínen betelepülő cég működése megkövetelheti a kiszolgáló infrastruktúra fejlesztését, ideértve például az úthálózat, vagy a közműhálózat bővítését.

K.G.: Az ingatlanfejlesztők azt mondják, hogy az ipari szegmens nagyon ütésálló. Az elmúlt években folyamatosan nagy volt a kereslet?

K.ZS: Nagyon leegyszerűsítve azért ütésálló, mert van egy erős kereslet és erős kínálat egyidejűleg. Az elmúlt négy évben az ipari szegmens ezt abszolút bizonyította, azaz alacsony maradt a kihasználatlanság úgy, hogy a hazai piacon minden korábbi rekordot megdöntve a fejlesztők évi több mint 400.000 m2 új raktárfejlesztést dobtak piacra, amelyek 50%-a már előbérletben bérlőre talált.  Azt sem szabad elfelejteni, hogy mindez egy hihetetlenül turbulens környezetben valósult meg, ahol volt egy világjárvány, egy orosz–ukrán háború, az abból fakadó energiaválság, egy kiugróan magas inflációs környezet, amelyek az építési költségek drasztikus emelkedésével, magas kamatkörnyezettel, a finanszírozási feltételek szigorodásával jártak együtt. Úgy gondolom, hogy ilyen viharban eredményesen helytállni kiváló teljesítmény. 

K.G.: Szóval nem az történt, hogy 2020 körül bezuhant a kereslet, és az alacsony bázishoz képest van egy állandó növekedés, hanem azt, hogy nem volt visszaesés, szépen folyamatosan nőtt a kereslet minden évben?

K.ZS: Nem lineáris, inkább exponenciális a jelenlegi növekedés. A pandémiát egy óriási boom követte, ami párosult azzal is, hogy borzasztóan alacsony volt a kihasználatlansági ráta. A pandémiát megelőző időszakban, a 2008-as válságot követően megálltak a sztenderd fejlesztések, sokáig nem érkezett új kínálat a piacra. Ennek következtében a válság legnehezebb éveiben mért 20–30 százalékos kihasználatlansági ráta egészen 2 százalékra csökkent. Csak hogy legyen összehasonlítási alapunk, jelenleg 9 százalék körüli az a szint, amely egy egészséges keresleti és kínálati oldalt tükröz. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy azonnal ki tudjuk szolgálni az aktuálisan a piacra beérkező keresletet.

A nehezített külső körülmények ellenére egyaránt építünk egyedi igényekre szabott (built-to suit) épületeket, valamint sztenderd bérlői igényeket kiszolgáló csarnokokat is, amit a keresleti oldalon érzékelhető igények támasztanak alá, egyúttal jelezve a fejlesztők az ipari szegmensbe vetett bizalmát is.

K.G.:Március közepén kezdődik a MIPIM Cannes-ban. Nagy a jelentősége az iparágon belül, mekkora méreteket képzeljünk el?

K.ZS: Ez a világ legnagyobb ingatlanfejlesztői kiállítása, amelyen több mint kétezer kiállító, több ezer befektető, finanszírozó, ingatlanfejlesztő vesz részt. Nekünk, a WING-nek pedig van egy diverzifikált portfóliónk, pénzügyi erőnk és egy hozzáértő csapatunk, amelyek együttesen nagyon jó alapot biztosítanak a további növekedéshez, összhangban a külföldi működő tőke beáramlásával. Célunk, hogy az eddig megvalósult és immáron nemzetközi viszonylatban is meghatározó fejlesztéseink bemutatásával, az elmúlt 25 év tapasztalatára is támaszkodva bővítsük az üzleti lehetőségeinket, és növeljük piaci részesedésünket a szektorban.

K.G.: A cég, ahogy mondod, ezért megy erre a szakkiállításra. De ez általában a magyar jelenlétnek is nagyon fontos üzenete lesz. Tehát a részvételt szervező Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA) és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) egyik fő célkitűzése az, hogy az ipari logisztikai ingatlanokat jelenítse meg és promotálja a magyar részvételt.

K.ZS: Ez igaz. Az elmúlt időszak favorit eszközosztályáról beszélünk, a magyar stand kiemelt támogatói idén az ipari szegmensből kerülnek ki, ezért is neveztük el Hungary - Industrial Excellence-nek a kiállítóterünket. Idén a MIPIM fókuszában a fenntarthatóság áll, melyet az ipari fejlesztések mellett a magyar standon szintén bemutatkozó iroda- és hotelfejlesztések is megjelenítenek majd.

Az interjú 2024. február 26-án készült, megjelent a Magyar Építő Fórum magazin 2024. tavaszi (No.93.) számában. Fotók: Horváth Barnabás.