Kövesdy Gábor (Magyar Építő Fórum):  Ön egy olyan cég fejlesztési igazgatója, amelyikről 2-3 éve még nem is hallottunk, most viszont az ország legnagyobb ingatlanfejlesztési projektjét végzik.

Schrancz Mihály (Property Market): A Property Market két és fél éve alakult, a Market Építő és a katari hátterű Constellation Csoport tagja. 2015 végén arra kaptunk megbízást a tulajdonosoktól, hogy egy tetszhalott állapotból elképesztő sebességgel felébredő ingatlanpiacon rekordidő alatt a nulláról építsük fel Magyarország egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő vállalatát.

KG: Itt a Kopaszi gáton pontosan miről van szó? Ingatlanfejlesztésről, mint mondjuk a Duna túloldalán, a Marina-parton, vagy pedig városrészfejlesztésről? Ilyen, amennyire én emlékszem, legutóbb Káposztásmegyeren volt a nyolcvanas évek második felében, ami néhány év elteltével 25 000 ember otthona lett.

SM: Ez egy telekfejlesztési és egy ingatlanfejlesztési projekt is, de ezeknek egy speciális fajtája, városnegyed-fejlesztés. Szerintem, ami igazán megkülönbözteti más projektektől, az az, hogy mi egy vegyes funkciójú városnegyedet fejlesztünk, az említett példa inkább egy egyfunkciós fejlesztés.

KG: Mit ért az alatt, hogy telekfejlesztés?

SM: A telekfejlesztés gyakorlatilag az, hogy egy telket vagy területet elkezdünk átpozicionálni. A mi esetünkben ez azt jelentette, hogy miközben megmarad a szabályozási terv szerinti övezeti besorolás és minden alapparaméter, elkészítünk egy merőben új beépítési koncepciót. A lényeg, hogy üzleti szempontból végiggondoljuk, hogy milyen típusú szabályozási terv vagy beépítési koncepció kell, hogy létrejöjjön ahhoz, hogy nagy értéket teremtsünk a helyszínen. A BudaPart esetében nagyon sok mindent átgondoltunk és optimalizáltunk már a szabályozás elkészítése előtt és persze közben is. Nagy szerencsénkre a kerületi főépítész, Takács Viktor értő partner volt ebben.

KG: Az itteni fejlesztésnél a szabályozási terv és beépítési koncepció sorrendje változott meg. Legalábbis ahhoz képest, ami Magyarországon általában szokás volt, hogy szabályozási terv volt először és utána a beépítési terv. Voltak olyan megjegyzések, hogy megjött a beruházó, és diktál az önkormányzatnak.

SM: Kevés ilyen léptékű projekt van Budapesten, és emiatt sok mindent kellett másképpen csinálnunk. Ha egy fejlesztő egy önálló telekben gondolkodik, általában már van egy szabályozási terv, ami elég sok paramétert meghatároz, és ennek birtokában készül egy koncepció, rendszerint egy házra vagy maximum egy tömbre. Ha szükséges, bizonyos paramétereit megváltoztatják az adott szabályozási tervnek. Nálunk volt ugyan egy 2005-ben elfogadott szabályozási terv, de azt láttuk, hogy ez olyan sok sebből vérzik, hogy teljesen újra kellene gondolni. És ha már újragondoljuk, csináljunk teljesen nulláról egy beépítési koncepciót. Tehát nem farigcsáltunk valamit, hanem újat készítettünk. Hála istennek, ebben partner volt mind a kerület, mind a főváros. És még valami: mielőtt beépítési koncepciót csináltunk, mi üzleti szempontból, fejlesztési szempontból végiggondoltuk, hogy milyen városrészt szeretnénk itt megvalósítani: ki a célcsoport, milyen terméket lehet egyáltalán nekik árulni? Mennyiért? Mit csinálnak a versenytársaink, stb. Tehát először a fejlesztési víziót raktuk össze, aztán a beépítési koncepciót, végül ezt elfogadtatva az kerületi és Fővárosi Önkormányzattal készült el a szabályozási terv. Azt tudom mondani, hogy az önkormányzatok megismerve az elképzeléseinket, megfelelően képviselve a közérdeket,  jó partnereink voltak ebben.

KG:  Ha már itt tartunk, tudjuk, hogy a kormány ezt a projektet nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak nyilvánította. Tudtommal ez megadja azt a lehetőséget, hogy egyes engedélyeztetési eljárásokat nem kell lefolytatni, vagy pedig gyorsított eljárásban lehet ezeket lefolytatni.

SM: A nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségű beruházás státusz nem jelent mást, mint hogy a jogszabályokban rögzített eljárási időket valamivel lerövidítik, de azt sem radikálisan. Mindent ugyanúgy végig kellett csinálnunk, mint más projektek esetében. Egy ekkora léptékű projektnél azt kell, hogy mondjam, hogy nagyon sok figyelem irányul arra, hogy mit meg hogyan csinálunk, ezért azt gondolom, hogy a társadalmi kontroll is nagyobb. Korábbi munkahelyeimről hozom azt a német szemléletet, hogy mindent precízen igyekszünk előkészíteni, ez mindenkinek így a legjobb, ennek okán tényleg jó az együttműködés a hatóságokkal.

KG:  Beszéljünk a beruházás konkrét számairól is!

SM: Körülbelül 600 000 m²-t tudunk építeni föld fölött, és nagyságrendileg 300 000 m²-t föld alatt. Ez 14 db irodaházat és 15 db lakóházban 3000 lakást jelent. 15 000 m² kereskedelmi felület alakul ki, 27 infrastruktúra-elemet valósítunk meg, épül egy business szálloda is a területen. Ez 6-7000 itt lakót, és ez az irodamennyiség körülbelül 24-25 000 itt dolgozót jelent, tehát kb. 30 000 városlakóra számítunk, aki ezen a településrészen lakni vagy dolgozni fog. Ez összehasonlításképpen Szekszárd méretű város lakossága.

KG:  Hogyan alakul a finanszírozás egy ilyen méretű projektnél? Nyilván saját erő, banki finanszírozás, de állami hitelről is lehet tudni.

SM: Szinte minden ingatlanfejlesztési projektben úgy működik a finanszírozási konstrukció, hogy piaci helyzettől függően 20-30-40-50%-ig kerül bele önerő, és a másik fele a banki finanszírozás. Nálunk is ez a helyzet, a Magyarországon jelen lévő nagy kereskedelmi bankok finanszírozzák az egyes projektelemeket, és nyilván a piaci helyzethez igazodó önerő kerül bele a projektekbe. A bankok akkor finanszíroznak, ha látják, hogy a bevételi oldal rendben van – a BudaPart épülő négy lakó épülete, valamint a BudaPart Gate irodaház előértékesítése jól halad, egyaránt kielégíti a finanszírozó bankok előértékesítési kritériumait.

KG:  Mégis azt hallani a piacon, hogy állami bank is finanszíroz.

SM: Az Eximbank a telekvásárláshoz nyújtott hitelt, az ingatlanfejlesztési projektek finanszírozásában már nem vesz részt, azokat az előbb vázolt módon, piaci alapon, kizárólag önerőből és kereskedelmi banki hitelekkel finanszírozzuk.

KG:  Nézzük most a projekt másik fontos vonatkozását! 24 000 naponta idejáró emberhez óriási közlekedési infrastruktúra kell.

SM: Ez egy ütemezetten megvalósuló beruházás. Nagyon alaposan megpróbáltuk végiggondolni, hogy milyen tömegközlekedési infrastruktúrára van szükség, ami bővülni tud a városrész fejlődésével párhuzamosan. A dél-budai közlekedési hálózat jó részének újragondolása szükséges ehhez a léptékhez. Megnéztük, hogy melyik ütemben hány lakó és hány munkavállaló fog itt dolgozni, és ehhez igazodva kezdtük el feldolgozni a kérdéskört.

SM: Nem csak tömegközlekedési kapacitás növeléséről van szó. Közlekedéstervező kollégákkal kijelöltük az összes potenciális irányt, ahonnan jöhetnek ide a városból, és amilyen irányokba érdemes innen eljutni, vizsgáltuk az egyes irányok százalékos előfordulási arányát is. Készítettünk erről egy alapos tanulmányt, megkezdtük a BKK-val a tárgyalásokat, javaslatot tettünk, hogy milyen villamosok, milyen buszok stb. kellenek ehhez.

KG: Nem kis költségvetésű közlekedésfejlesztési koncepcióról van szó. Mennyit akar a BKK rátolni a beruházóra?

SM: Egy villamosprojekt része volt a BKK korábbi fonódóvillamos-fejlesztési stratégiának, vasútépítési engedélyt is szereztek rá. Tehát a mi területvásárlásunk előtt 2009–2010-ben készült ez a terv, mely azóta elavult, nagyon sok minden változott a közlekedési relációkban is és az épített környezetben egyaránt. A BudaPart fejlesztéssel kapcsolatosan a kerületi és Fővárosi Önkormányzatokkal megkötött (egyébként publikus) településrendezési szerződésben vállaltunk kötelezettséget arra, hogy finanszírozzuk a vonal újratervezését. Én azt gondolom, hogy a közlekedésfejlesztés városi érdek is, a Budapart-i lakosok kiszolgálása alapfeladat. Ne felejtsük el azt a szempontot sem, hogy a Kopaszi-gát ma gyakorlatilag közparkként funkcionál, és az is marad.

 KG: A fejlesztés kapcsán nemzetközi példákat is vizsgáltak. Melyek voltak ezek a nemzetközi projektek, és mik voltak konkrétan a leszűrhető tapasztalatok?

SM: Nagyon sok példát néztünk. Talán amit érdemes kiemelni, az a Bécs melletti Aspern Seestadt városnegyed fejlesztése, a hamburgi Hafencity, Koppenhágában Sydhavnen és a Nordhavnen. Arra jutottunk, hogy van egy-egy elem, amit fel tudunk használni, de speciálisak a magyar szokások, ahogy mi szeretünk élni,  például a skandinávokhoz képest, és teljesen speciális ez a lokáció is.

KG:  Földrajzilag?

SM: Ilyen típusú példát, vagyis hogy egyszerre belvárosias sűrűségű a településrész, és egyszerre van a folyóparton egy 20 hektáros park, nem nagyon találtunk, és emiatt másképp is kellett hogy hozzáfogjunk. Ezért inkább a fejlesztési víziónkhoz kerestem példákat. A mi termékünk alapgondolata: vannak belvárosi típusú fejlesztések vagy életmódok Budapesten, ami arról szól, hogy viszonylag sűrű az épített környezet, cserébe nagyon sűrű az elérhető infrastruktúra is. Vannak kávézók, üzletek, éttermek, és jó a tömegközlekedési ellátottság. Van, aki ezt szereti. És van a másik típusú életmód, amikor valaki kiköltözik a belvárosból, és szellős, zöld környezetben él, ahol ugyanakkor csekély a könnyen elérhető infrastruktúra, és félórát kell autózni egy kifliért. Mi ennek a kétfajta életmódnak az előnyeit terveztük ötvözni. De hogy a konkrét kérdésre is válaszoljak, például a hamburgi Hafen City projekt esetében az alkalmazott építészeti diverzitást találtuk követendőnek, amely elkerüli az egyformaságot mind az egyes épületek tekintetében, mind városszerkezetben, és ettől válik érdekessé, szerethetővé.

Amikor a nemzetközi tervezői pályázat nyertesével, a dán Adept irodával elkezdtünk dolgozni, akkor az ilyen jellegű példákkal egészítettük ki a fejlesztési vízióból levezetett tervezési programot.

KG:  Ha jól értem, arra gondol, hogy nem négyzetrácsosak az utcák, nem egyformák a tervasztalon a hasábok, vagyis az épületek.

SM: Így van. A beépítési koncepcióban létrehozott városszerkezeti karakter kétdimenziós, és háromdimenziós értelemben is erős kell, hogy legyen. Minden egyes épületet más építész fogalmaz majd meg. Nyilván van egy úgynevezett dizájn irányelvünk, ami azért megpróbálja ezt egyfajta keret közé szorítani, mert az se jó, hogyha a túlzott változatosságtól „szétesik” a városrész. Fontos, hogy legyen egyfajta egységes hangulat is, de legyen megfelelő diverzitás is, és legyen egy egységes táj- és szabadtéri építészet, mely összefogja az egyes épületeket.

KG:  Az egész várostervezési koncepció kialakításánál végül a dán Adept stúdióval működtek együtt.

SM: Igen, egy kifejezetten jó együttműködésről tudok beszámolni. Érdekes volt, hogy ők a skandináv életmód és városszerkesztési alapelvek szerint más légtérarányokat, utcaszerkezetet, épülettraktusokat stb. használnak, ami egy az egyben nem volt lefordítható magyarra, de számos új gondolatot, elemet, ötletet hoztak a projektbe. Én úgy szoktam fogalmazni, hogy a dán kollégák, azok németek, és egyszerre olaszok is, tehát megvan bennük a racionalitás, és a remek dizájnérzék is. Egy csomó dizájnötletet és rengeteg-rengeteg know how-t hoztak, de ahhoz, hogy mindez Budapesten is értelmezhető legyen, itt is működjön, azt az én csapatom tette bele ebbe a projektbe, így egy 50:50 százalékos termékről lehet beszélni.

Nagyon fontos, hogy amit az első ütemben létrehozunk, az olyan legyen, hogy az ide látogatók, a vevőink, bérlőink azonnal lássák, hogy itt valami tényleg új minőség jön létre. Azt gondolom, hogy a BudaParton az 1 m²-re jutó gondolatok száma nagyon magas, természetesen a piaci adottságok keretet adnak számunkra is a büdzsé szempontjából, de tényleg nagyon alaposan végig gondoljuk, hogy mit miért csinálunk, és ennek nagyon sok finom vonatkozása van. A mi projektünkben a közösség vagy az egyén jó érzete a legfontosabb szempont, e köré építkezünk, mert azt gondoljuk, abból kell kiindulunk egy ekkora fejlesztésnél, hogy ha szereti a végfelhasználó, amit létrehoztunk, elkezdenek épülni a közösségek, akkor az fogja adni a projektnek az üzleti gerincét is.

KG:  Lesz-e magasház a fejlesztésben?

SM: A magasház, mint projektelem a beépítési koncepció kialakítása során dán kollégák javaslatára került be a terveink közé. A magasház fejlesztése már a MOL projektje, eddig még nem hallottuk tőlük az ellenkezőjét.

KG:  Szóval a dán kollégák vetették fel a magasházat?

SM: Amikor indult, még nem volt a fejünkben toronyház építés, de ahogy a beépítési koncepció alakult, a dán kollégák vetették fel ennek lehetőségét, és mi megszerettük. Ha a budapesti átlagos beépítéseknél szokásos földszint plusz 7-10 emeletes tömbházaknak megfelelő struktúrát hoztunk volna létre egyenlő magassággal minden épületnél, akkor egy nagyon sűrű struktúra alakult volna ki. Ráadásul a területre vonatkozó budapesti szabályozás, még a telekvásárlás előtt megengedte 65 méteres magasságot, így merült fel, hogy mi lenne, ha magasabb épületekben is gondolkodnánk dinamikusabbá, szellősebbé téve a városrészt.

KG:  Igen. De a konkrét ház most 120 méter körül van.

SM: Így van. Még 2016-ban, a beépítési koncepció és a szabályozási terv elfogadásával lehetővé vált egy ilyen toronyház építése.

KG:  Jó tíz éve megy a vita arról, hogy lehet-e Budapesten toronyházat építeni? Azt hiszem, az első ilyen sztori a zsarupalotánál volt, mely kb. 75 méter magas, akkor a Finta Stúdió akart mellé egy Tűnek nevezett épületet csinálni,  azt hiszem, 100 méter fölött lett volna. Nem akarom hosszan sorolni, de ha jól tudom, most az Agorán, a Váci út és az Árpád híd sarkán 90 méteres házakat engedélyeztek. Korábban ott is 65–70 méter lehetett. Most itt az a vita tárgya, hogy jó, jó, de miért pont 120 méter, mért nem lehet mondjuk 90? Merthogy a városképet túlzottan befolyásolja, ezzel kapcsolatban az UNESCO is tett észrevételt.

SM: A budapesti településszerkezeti terv számos helyre enged 65 méteres épületeket építeni, és Csepelen egy nagyobb területre engedett 120 méteres épületeket is, így a 120 méteres megengedett méret már benne volt a budapesti szabályozási tervben. Ha a belvárosi felől nézzük a Csepelre és a Kopaszi gátra kijelölt területet, akkor azok két-három fokos szög alatt látszanak egymáshoz viszonyítva, olyan, mintha egy helyen állnának. Én erről a kérdésről azt gondolom, hogy ez egy hitvita, tehát nehéz benne objektíven érvelni és meggyőzni a másikat. 2009–10-ben zajlott egy elég jó építész és városépítész szakmai diskurzus minderről, ám az a válság okozta fejlesztési leállással abbamaradt, jó lett volna folytatni. Az én hitem az, hogy nem ördögtől való egy ilyen nagyvárosban, mint Budapest, toronyházakat építeni, csak az a kérdés, hova.

KG:  Vannak már Budapesten magas építmények, magas házak. Ott van a Bazilika a maga 100 méterével, azt hiszem, a Parlament is 100 méter körül van, a budai Vár is hasonló. Erre mondta egy városépítész azt, hogy igen, ezek emblematikus és szimbolikus épületek: a Vár az uralkodóé, a Parlament a törvényhozásé, a Bazilika meg az egyházé. Ez a magasház egy emblematikus épület lesz Budapesten, ezt nem lehet kikerülni. Lesz-e vajon szimbolikus jelentése is?

SM: Amikor erről beszélünk, nagyon fontos azt látni, hogy a MOL elképesztő erős gazdasági szereplővé vált az elmúlt években. Gyakorlatilag a régió egyik legnagyobb cége, amire mindenkinek büszkének kellene lennie. Ha megvizsgáljuk a környező nagyvárosokat és a világ trendjeit, akkor azt látjuk, hogy mindenhol elindultak a toronyházépítések. Bécsben lassan tucatszám épülnek ilyenek. Nem mondom, hogy mindig tökéletes koncepció alapján születnek ezek a házak, és az építészeti minőség sem minden esetben megfelelő. A mi első toronyházunk esetében az, hogy egy ilyen vállalat, olyan partnerekkel, mint a Pritzker díjas Foster + Partners és a Finta Stúdió valósítja meg az épületet, komoly garancia. Meggyőződésem, hogy olyan ház valósulhat meg, amire büszkék leszünk.

KG:  Végül azt kérdezném, hogy mire a legbüszkébb az elmúlt 2,5 évben?

SM: Arra, hogy nem csak létrehoztuk Magyarország egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő vállalatát, de kialakult egy remek csapat, egy jó struktúra, egy rendszer, mely mára csúcsteljesítményre képes. A BudaPart Budapest történetének talán legnagyobb, de minden bizonnyal az egyik legkomplexebb városnegyed méretű projektje, mind a projekt költségvetését, mind a beköltöző városlakók számát, mind a fejlesztésszakmai és mérnöki kihívások számát és összetettségét tekintve. Ez a lépték az ingatlanfejlesztésben bárhol a világon top liga.

Az interjú 2018. júniusában készült, megjelent a Magyar Építő Fórum 2018. nyári számában.